Ortschaftsrat stimmt Billigungs- und Aufstellungsbeschluss zum Neubau am Marienweg einhellig zu

Rathaus / Ortsverwaltung Konstanz-Litzelstetten
Rathaus / Ortsverwaltung Konstanz-Litzelstetten

Der Litzelstetter Ortschaftsrat hat in seiner Sitzung vom 19. Januar 2021 dem Aufstellungs- und Billigungsbeschluss der Stadtverwaltung Konstanz für das Neubaugebiet am Marienweg einhellig zugestimmt. Darin heißt es wie folgt:

„Das Gebiet ‚Marienweg‘ in Litzelstetten ist Teil des Handlungsprogramms Wohnen. Mit dem Erwerb von 60 % der Grundstücksanteile im Juli 2015 durch die Stadt Konstanz entsprechend des Grunderwerbsmodells wurde der Grundstein für die Entwicklung der Fläche gelegt. Anfang 2017 wurde ein städtebaulicher Wettbewerb mit Realisierungsteil durchgeführt. Die Herausforderung des im westlichen Bereich recht steilen Hanges stellten eine Herausforderung an die Planenden dar. Der ausgewählte Entwurf konnte unter anderem deshalb überzeugen, weil durch die Anordnung und die externe Erschließung der Tiefgaragen mit der vorgesehenen Dichte ein städtebaulich stimmiges weitgehend autofreies Quartier entsteht. Auf Grundlage des Wettbewerbsergebnisses wurde der städtebauliche Entwurf erarbeitet. Dieser ist Grundlage des Bebauungsplanes. Der Bebauungsplan überträgt die Grundideen des Entwurfs in Planungsrecht. Dabei gilt es sicherzustellen, dass der Entwurf hinsichtlich Gebäudestellung, Kubatur und städtebaulicher Qualität erhalten bleibt und die notwendige Flexibilität in der Umsetzung gewährleistet ist. Mit der Umsetzung des Entwurfs werden etwa 80 Wohneinheiten in 12 Gebäuden entstehen. Die um eine grüne Mitte gruppierten Häuser werden durch einen verkehrsberuhigten Bereich erschlossen. Alle notwendigen Stellplätze sind bis auf die Stellplätze der drei Baukörper am Marienweg in unter den Hausgruppen liegenden Tiefgaragen angeordnet. Ein Teil der Grundstücke wird entsprechend dem Grunderwerbsmodell den Alteigentümern zugeteilt werden, so dass dort keine freiwilligen Vereinbarungen zur Sicherstellung der Umsetzung über die durch den Bebauungsplan gesicherten baulichen Zielsetzungen des Wettbewerbsergebnisses hinaus zur Verfügung stehen. Auf den zukünftigen städtischen Flächen wird im Rahmen des Verkaufs an die WOBAK das Wohnungsangebot analog des Handlungsprogramms Wohnen umgesetzt. Ein Grundstück für ein Mehrfamilienhaus wird für ein Baugruppenprojekt angeboten werden können.

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange erfolgte vom 12.10.2018 bis zum 12.11.2018. Es gingen drei Stellungnahmen von Bürgern ein, wovon zwei sich mit der Höhenentwicklung der Bebauung auseinandersetzen. Eine Stellungnahme hat die Radwegeführung zum Thema. Von 15 Trägern öffentlicher Belange gingen Stellungnahmen ein. Daraus ergeben sich Anpassungen an den textlichen Hinweisen hinsichtlich des Denkmalschutzes der Kreisarchäologie, zum Thema Geotechnik vom Landesamt für Geologie und Bergbau, in Bezug auf die Regelungen zur Fassadenbegrünung. Zudem wurde die Darstellung der Sichtfelder nach RAST 06 im Bereich des Anschlusses an die Martin-Schleyer-Straße in der Planzeichnung ergänzt.

Aufgrund der topografisch herausfordernden Situation wurde die Erschließungsplanung frühzeitig beauftragt. Damit konnten die diesbezüglichen Anforderungen der geplanten Bebauung mit den zusammenhängenden Tiefgaragen definiert und die Höhenlagen der Gebäude geprüft werden. Die Erdgeschossfußbodenhöhen im Bereich der Baukörper D1 bis D4 und A1 bis A3 sind teilweise um 50 cm in Abweichung zum Vorentwurf angepasst worden. Wesentliche Änderung gegenüber dem Stand zur frühzeitigen Beteiligung ist, dass die neue Straße durch das Gebiet nicht mehr an den Marienweg anschließt, sondern einen Platzbereich bildet, der den Bewohnern des Neubaugebietes als Aufenthaltsbereich zur Verfügung steht und den Ver- und Entsorgungsfahrzeugen als Wendemöglichkeit dient. Somit können die erforderlichen Neigungsverhältnisse eingehalten werden. Die Fußwegeverbindung zum Marienweg wird durch eine Treppenanlage gewährleistet. Weiterhin wurde die im Wettbewerbsentwurf vorgesehene Bündelung der Zufahrten der Tiefgaragen in der bestehenden Buswendeschleife angepasst. Die Tiefgarage unter den Gebäuden entlang der Martin-Schleyer-Straße wird nun von Süden im Bereich der Zufahrt zum Quartier erschlossen. Grund ist die Optimierung der im Wettbewerb vorgeschlagenen aufwändigen unterirdischen Zuwegung.

Die Tiefgaragen der fünf Gebäude im Binnenbereich werden weiterhin über Zufahrten aus der Buswendeschleife erschlossen. Eine Alternative, die gänzlich auf Tunnel für die Tiefgaragen der drei Gebäude westlich der Grünanlage und für das Grundstück nördlich der Platzfläche verzichtet, ist aufgrund der Topografie und aus Platzgründen nicht möglich. Zusammen mit der notwendigen technischen Hangsicherung im Bereich der bestehenden Buswendeschleife ist die Planung wesentlicher Teil des Wettbewerbsergebnisses und sichert sowohl die erzielbare Dichte und damit die Zahl der Wohnungen als auch die städtebauliche Qualität. Insgesamt konnte die Erschließungsfläche noch weiter reduziert werden. So ist der nach Norden ehemals vorgesehene Straßenstich auf das notwendige Maß gekürzt worden. Das Ziel des Quartiersentwurfs, eine möglichst autofreie Abfolge von Straßen- und Platzflächen mit Aufenthaltsqualität zu bekommen, wird damit unterstützt. Insgesamt ist das Baugebiet mit knapp 16% Erschließungsfläche bezogen auf den neu überplanten Bereich optimal geplant. Im Bereich der Zufahrt von der Martin-Schleyer-Straße wurde die Straßenfläche den Anforderungen des Verkehrs entsprechend angepasst.

Eine artenschutzfachliche Einschätzung nach § 44 BNatSchG für das Gebiet liegt vor (365°, 2015) und ist als Anhang der Umweltanalyse beigefügt. Bei vollständiger Umsetzung aller Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung des Eingriffes ist kein Eintreten von Verbotstatbeständen nach § 44 BNatSchG bzw. Art. 12 FFH-Richtlinie und Art. 5 der Vogelschutzrichtlinie zu erwarten. Da der Bebauungsplan nach § 13b BauGB aufgestellt wird, gelten die genannten erheblichen Eingriffe als rechtlich zulässig, ein Ausgleich ist gemäß der Gesetzeslage nicht erforderlich. Darüber hinaus findet die Eingriffsregelung (§ 1a BauGB i.V.m. § 21 BNatSchG) keine Anwendung. Die Notwendigkeit zur naturschutzrechtlichen Eingriffsbilanzierung sowie das Aufzeigen von Maßnahmen zur Bewältigung von Eingriffsfolgen entfallen.

Die Belange des Umwelt- und Artenschutzes wurden im Rahmen der erarbeiteten Umweltanalyse sorgfältig geprüft und abgewogen. Es wurden Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung der Eingriffe formuliert. Auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfs wurden die schalltechnischen Konflikte des Verkehrslärms an der Martin-Schleyer-Straße und die Ein- und Ausfahrten der Tiefgaragen detailliert untersucht. Es sind Maßnahmen zum Schallschutz notwendig. Von Festsetzungen zum aktiven Schallschutz (Lärmschutzwände) wird aus städtebaulichen Gründen abgesehen. Resultierend daraus wurden passive Schallschutzmaßnahmen in die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans aufgenommen. Für die Ein- und Ausfahrten der Tiefgaragen werden bauliche Maßnahmen vorgeschlagen, die in die Festsetzungen übernommen wurden. Die Untersuchung wurde entsprechend dem aktuellen Bebauungsplanentwurf aktualisiert. Die festgesetzten Maßnahmen sind ausreichend, um gesunde Wohnverhältnisse im Planungsgebiet sicherzustellen.

Vor Durchführung des Wettbewerbes wurde aufgrund der ausgeprägten Hangsituation ein Baugrund- und Gründungsgutachten erarbeitet. Im Gutachten werden Angaben zur Ausführung von Baumaßnahmen wie bei Verkehrsflächen, Kanalbau und Gründung von Gebäuden sowie Hinweise zu Ausführung und Bodenaustausch gemacht. Eine gezielte Untersuchung für Gründungsmaßnahmen im Zuge konkreter Bauwerksplanungen wird aufgrund der inhomogenen Untergrundverhältnisse dringend empfohlen. Details zu den einzelnen Maßnahmen sind dem Gutachten zu entnehmen.

Das parallel zum Bebauungsplanverfahren beauftragte Energiekonzept dient als Grundlage für die weitere Planung der Umsetzung mit dem Ziel einer in der Jahresbilanz klimaneutralen Energieversorgung gemäß den städtischen Klimaschutzzielen. Der Offenheit bei der Wahl von Lösungsansätzen wird damit Rechnung getragen, gleichzeitig findet der Klimaschutz gemäß § 1 Abs. 5 BauGB Berücksichtigung. Für die städtischen Grundstücke werden privatrechtliche Regelungen im Zuge des Weiteren Verfahrens auf Grundlage des Energiekonzepts getroffen.

In der Gesamtbilanz hat ein neues Wohngebiet meist eine negative Klimabilanz. Die Auswirkungen der für den Klimaschutz wesentlichen Parameter Bau der Gebäude, Wärmeversorgung und Verkehr müssen im weiteren Planungsprozess das Ziel haben weitestgehend reduziert zu werden. Der aktuelle Verfahrensschritt des Bebauungsplans selbst hat keine negativen Auswirkungen.“

Text: Stadtverwaltung Konstanz / Redaktion: Dennis Riehle